임차인은 계약 갱신 청구 시, 집주인의 매매 계획도 꼭 체크해야!

 

 
2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 시행된 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면,
세입자는 집주인을 상대로 1회 계약 갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 실거주 등 정당한 사유가 있는 경우에만 이를 거절할 수 있는데, 임대차 계약 기간에 집주인이 바뀌었을 때 “새 집주인”에게도 적용되는지에 대한 해석이 분분하였다.
 
명확한 기준이 없어서, 국토교통부에서는 2020년 9월 “새 집주인은 갱신요구 기간인 6개월 전에 등기를 마친 경우가 아닌 경우에는 실거주를 이유로 세입자의 계약 갱신 신청 요구를 거절할 수 없다”는 가이드라인을 발표하였다.
 
그러나, 2022.12.1. 선고된 대법원 판결에 의해 이 가이드라인이 유명무실화되었다.
 
이 사건을 이해하기 쉽게 아래와 같이 표로 도식화하였다.

[사건개요] 대법원 2022.12.1. 선고 2021다266631 판결

 
판례의 자세한 내용은 아래 "대법원 종합법률정보" 사이트를 참조하면 된다. (아래 "종합법률정보" 클릭하면 바로 연결됨)
 

종합법률정보

 
기존 국토교통부의 가이드라인에 따르면, 새 집주인은 임대차계약 만료 6개월 전(2020.10.13.)이 지난 2020.10.30.에 소유권 이전 등기를 완료하였기 때문에, 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다.
 
이 사건의 제1심 판결에서는 아파트를 매도한 사실은 위 조항 제9호의 “임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유”에 해당한다고 보아 새 집주인 乙의 손을 들어주었으나, 제2심인 항소심에서는 乙이 갱신청구 당시의 소유자가 아니어서 갱신청구를 거절할 수 없다는 이유로 임차인 A의 손을 들어주었다.
 
그러나, 대법원에서 2022.12.1. 선고된 2021다26631 판결에 따르면, 새 집주인 乙이 건물 소유권을 이전받으면서 전 소유자인 甲 의 갱신거절권도 승계하였다는 이유로 제1심과 같이 원고인 새 집주인 乙의 청구를 받아들여 원심(항소심)판결을 파기하고 사건을 항소심 법원인 서울중앙지방법원에 환송하는 판결을 하였다.
 
따라서, 세입자가 있는 주택의 새 집주인도 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 실거주 의사를 밝히고 계약 갱신을 거절할 수 있게 되었다.
 
달리 표현해 보자면, 주택을 소유한 집주인이 실거주 의사가 없고 임대차 계약 갱신을 원하지 아니할 경우에는 실거주 목적이 있는 매수자를 찾아 주택을 매도하면 되는 것이다.
 
반대로, 임차인의 입장에서는 임대차 계약 갱신 요구 기간에 갱신 요구를 하면서, 매매 계약이 예정되어 있는지까지 확인해야 하는 번거로움이 또 필요하다. 현재 집주인이 매매 계획이 있고 다음 집주인이 실거주 의사가 있다면 꼼짝없이 다른 집을 찾아야 할 테니까...
 
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