내 땅에 무슨 일이? 공익사업에 수용되는 토지 보상 절차와 방법

 내 땅에 무슨 일이?

 

지난 설날에 고향에 내려갔다가, 호남선 철도 직선화 사업을 추진하고 있는데 이 사업에 내가 상속받은 토지(답)가 포함된다는 얘기를 들었다.

설 보내고 올라와 확인해 보니 지난 1월 5일, 국토교통부에서 “전략환경영향평가서 초안 공람 및 주민설명회 개최” 공고도 있었다는 것을 알게 되었다.

 

부랴부랴 공익사업에 수용되는 토지는 어떤 절차를 거쳐 수용되고, 보상금은 어떻게 산정되는지 여기저기 자료를 찾아 공부하고 정리하였다.

뭐라도 대충은 알아야 어디를 찾아가고 무엇을 상담해야 할 것인지 감이라도 잡을 테니까......

 

★ 토지 보상 절차

 

토지 보상은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”에 따라 이루어진다.

법률 이름이 길어 약칭으로 “토지보상법”이라고도 부른다.

 

사업시행자가 보상해 준다는 금액에 만족한다면, 보상금 받고 소유권 이전해 주면 끝이다.

그런데, 사업시행자가 시세만큼 보상해 줄까? 그럴 리 만무할 것 같다.

 

공익사업과 관련한 보상은 토지보상, 건물/지장물보상, 잔여지보상, 영농손실보상, 간접보상, 영업보상, 폐업보상, 이주대책 등 종류가 많은데, 이번에 해당되는 보상은 토지/잔여지/영농손실보상과 관련이 있는 것 같다.

 

토지 등 보상 절차는 아래와 같다.

 

보상계획 공고·통지 및 열람

 

사업시행자는 토지 등에 대한 기본조사를 한 후, 보상계획 공고와 소유자와 관계인에게 개별통지를 한다. 소유자와 관계인은 관할 시·군·구에 비치된 자료를 열람할 수 있고, 문건 조서 내용에 대한 이의 신청도 할 수 있다.

 

감정평가 및 보상금 산정

 

토지보상법 제68조 제1항에 의하면, 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 3인을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰하여야 한다.

이 때 감정평가업자 3인은 시행자 1명, 시·도지사 1명, 토지소유자 1명이 추천한다. 다만, 시·도지사와 토지소유자가 모두 감정평가업자를 추천하지 아니하거나 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니하는 경우에는 2인으로 한다.

 

토지소유자가 감정평가업자를 추천할 수 있도록 하는 규정은 선뜻 반갑기도 했는데, 실상은 추천 요건을 갖추기가 쉽지 않음을 알 수 있었다.

 

감정평가를 추천하려는 토지소유자는 “① 보상대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 ② 보상대상 토지의 토지소유자 총수의 과반수의 동의”를 받은 사실을 증명하려는 서류를 첨부하여 사업시행자에게 감정평가업자를 추천하여야 한다.

 

결국 이 요건을 갖추지 못한다면, 사업시행자가 추천한 2인 또는 사업시행자와 시·도지사가 각각 추천한 2인으로 감정평가를 받을 수밖에 없다.

 

손실보상 협의 요청 (사업시행자)

 

사업시행자는 감정평가를 통해 산정된 보상금과 협의성립 시 계약체결에 필요한 구비서류 등을 안내하는 문서를 소유자와 관계인에게 통지를 한다.

보상금에 합의하는 경우 서류를 준비하여 계약을 하고 소유권을 이전하면 된다.

그러나, 사업시행자가 보상금을 충분히 제시하지 않을 것이므로 결국에는 협의가 불발되고 이 경우에 사업시행자가 지방토지수용위원회 또는 중앙토지수용위원회에 수요재결을 신청하게 된다.

소유자는 통지를 받은 후, 정보공개 청구를 통해 감정평가서를 입수하여 감정평가 내용에 불리하게 적용된 내용이 있는지를 분석하여 수용재결에 준비를 하여야 한다. 예를 들어 비교표준지 산정, 보상선례, 매매사례 등 감정평가에 반영된 내용 중 나에게 유리하게 적용할 수 있는 내용이 있는지를 파악하여야 한다.

 

수용재결 신청 (사업시행자)

 

협의 불성립 시, 사업시행자는 지방토지수용위원회 또는 중앙토지수용위원회에 수용재결을 신청하게 된다.

지방(또는 중앙) 토지수용위원회에서는 소유자 등에게 개별 통지를 하고 14일간의 열람 공고를 한다.

소유자 등은 열람 공고 기간 내에 반드시 의견서를 제출하여야 조금이라도 유리하게 보상금이 산정될 수 있다.

본인이 직접 하기 어려운 경우에는 공인행정사나 변호사의 도움을 받아 반드시 제출하여야 보상금을 더 올려받을 수 있다.

지방(또는 중앙)토지수용위원회는 소유자 등과 사업시행자에게서 의견을 청취하고, 다시 감정평가를 하여 결정한 재결서를 소유자 등에게 송부한다.

 

이의재결 신청 (소유자 등)

 

수용재결에 불복하는 경우, 소유자 등은 중앙토지수용위원회에 수용재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 이의신청을 하여야 한다.  중앙토지수용위원회에서는 다시 감정평가를 통해 보상금을 결정하고 소유자 등에게 송부한다.

 

이 결과에도 소유자 등이 불복하게 되는 경우에는 마지막으로 행정소송을 제기할 수 있다.

 

행정소송은 수용재결서를 받은 날로부터 90일 이내, 이의재결서를 받은 날로부터 60일 이내에 소유자 주소지 또는 토지 소재지 관할 법원에 제기할 수 있다.

 

잔여지 매수 청구, 수용재결 의견서 및 이의신청, 이의재결 신청 서류 등은 공인행정사나 변호사에게 의뢰하여 도움을 받을 수 있다.